Lo que importa sobre el nuevo DNU
- El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017 introduce hipotecas divisibles, permitiendo a cada comprador asumir su deuda en desarrollos bajo propiedad horizontal.
- La nueva normativa elimina la obligatoriedad del seguro de caución para prehorizontalidad, flexibilizando la compra de viviendas en construcción.
- El DNU permite registrar boletos de compraventa en construcción, brindando respaldo legal a los compradores y fomentando la seguridad jurídica en el mercado.
- La implementación de estas medidas cuenta con el apoyo de las cámaras de desarrolladores y se espera que reavive el sector de la construcción y el acceso a la vivienda.
- Se suspende el programa Procrear y se prioriza el financiamiento privado como una opción más sostenible y accesible para las familias.
Contexto
¿Cuál es la principal novedad del DNU en el financiamiento de viviendas?: La mayor novedad es la introducción de hipotecas divisibles, que permiten a cada comprador en desarrollos bajo propiedad horizontal asumir su propia deuda, independientemente del desarrollador. Esto significa que en proyectos de viviendas en construcción, cada unidad financiada por hipoteca podrá asociarse a un comprador específico, simplificando la carga financiera para los desarrolladores y permitiendo que cada persona gestione su propio financiamiento de manera individual.
¿Qué beneficios trae la eliminación del seguro de caución para las unidades en construcción?: Anteriormente, el artículo 2071 del Código Civil y Comercial exigía a los desarrolladores contratar un seguro de caución para proteger a los compradores en caso de fallar la operación. Sin embargo, esta disposición no se implementó de manera efectiva en la práctica y generaba dificultades operativas para el sector. El DNU elimina esta obligación, lo cual aumenta la flexibilidad en la negociación entre desarrolladores y compradores, facilitando la dinámica del mercado y reduciendo los costos asociados a la compra de unidades en construcción.
¿Cómo impacta la posibilidad de registrar boletos de compraventa en unidades futuras?: El nuevo marco permite que los boletos de compraventa en proyectos de construcción se registren en el Registro de la Propiedad Inmueble, otorgando una protección legal adicional a los compradores de inmuebles en construcción. Esto significa que los contratos de preventa ahora podrán tener respaldo legal, lo que otorga mayor seguridad jurídica y fomenta la confianza en el mercado inmobiliario, incentivando la inversión y la compra de viviendas.
¿Qué cambios trae la normativa respecto al derecho real de superficie?: La normativa permite que el derecho real de superficie se utilice como garantía hipotecaria, posibilitando que quienes tienen derechos de construcción en terrenos de terceros los puedan emplear para obtener financiamiento. Esto es especialmente útil en proyectos de construcción en terrenos sin escritura, facilitando el acceso al crédito y ampliando las posibilidades de construcción habitacional en lugares con este tipo de propiedades.
¿Cuál es el rol de los bancos en la implementación del nuevo sistema de créditos?: El éxito de esta normativa depende de la voluntad de los bancos para otorgar créditos en las nuevas condiciones que el DNU establece. Las entidades financieras jugarán un papel clave, ya que la normativa busca que financien tanto a desarrolladores como a compradores de viviendas en construcción. Esto no solo permite que los desarrolladores tengan recursos para avanzar con las obras, sino que los compradores puedan acceder a créditos que les aseguren una continuidad en el financiamiento de sus viviendas, adaptando los pagos a planes a largo plazo de 10 a 20 años.
¿Cómo afecta el fin del programa Procrear y cuál es su reemplazo?: El presidente Javier Milei decidió finalizar el programa Procrear, argumentando que su costo era insostenible para el Estado y que no cumplía con los estándares de transparencia y eficiencia. En lugar de este programa, se promueven créditos hipotecarios más flexibles a través del sector privado, lo cual apunta a un sistema más eficiente en términos de recursos y sostenible a largo plazo. Para los beneficiarios actuales del Procrear, el Gobierno asegura que sus créditos no se verán afectados y se mantendrán en acuerdo con el Banco Hipotecario.
¿Qué opinan los representantes del sector inmobiliario sobre el DNU?: Las cámaras empresariales, como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), mostraron su apoyo al DNU. Para ellos, la normativa representa una respuesta favorable a varias demandas históricas del sector, especialmente en lo que respecta a la flexibilización de los seguros y el financiamiento de unidades en construcción. Damián Tabakman, de la CEDU, destaca que esta medida dinamizará tanto la oferta de viviendas como la inversión en proyectos inmobiliarios.
Cómo sigue
La implementación efectiva del DNU 1017 dependerá de la reglamentación final y de la predisposición del sector financiero para otorgar créditos bajo las nuevas modalidades. En los próximos meses, el Gobierno trabajará junto a las provincias y la Ciudad de Buenos Aires en un plan de armonización federal para garantizar que las medidas del DNU se apliquen de manera uniforme en todas las jurisdicciones. Este esfuerzo se centrará en el registro de preventas de unidades en construcción y en la implementación del derecho real de superficie en desarrollos habitacionales.
Además, la Comisión Nacional de Valores (CNV) impulsará la securitización de hipotecas para facilitar la colocación de estos créditos en el mercado de capitales, una medida que también incentivará a las entidades financieras a ofrecer más opciones de financiamiento. Por otro lado, la Superintendencia de Seguros trabajará en la creación de coberturas específicas que brinden respaldo a los créditos hipotecarios, lo que aportará mayor seguridad a los bancos en el otorgamiento de préstamos.
A mediano y largo plazo, se espera que la implementación de estas medidas aumente la oferta de viviendas en el país, facilitando el acceso a la vivienda propia para más familias y generando un impacto positivo en la economía. La expectativa del Gobierno es que los créditos hipotecarios incrementen la demanda de viviendas en construcción y que se reduzcan los precios de venta y alquiler en el mercado, lo que contribuirá a mitigar el déficit habitacional en Argentina.
