La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires dio media sanción al proyecto de reforma del Código Urbanístico (CUR), impulsado por el Ejecutivo local bajo la gestión de Jorge Macri. Con 32 votos a favor, el nuevo marco normativo recibió el apoyo del oficialismo y sus aliados, mientras que los bloques de La Libertad Avanza y el Frente de Izquierda votaron en contra. Además, los legisladores de Unión por la Patria y otros sectores eligieron abstenerse.
Este proyecto tiene como ejes principales la preservación de los barrios residenciales, limitando las construcciones en altura, y el fomento del desarrollo en la zona sur de la Ciudad. Antes de convertirse en ley, deberá ser sometido a una segunda lectura y audiencias públicas, previstas para finales de octubre.
Cambios clave en la planificación urbana
La reforma del Código Urbanístico responde a las demandas de vecinos y legisladores que observan con preocupación el crecimiento de construcciones en barrios de casas bajas, lo que afectó la identidad de algunas zonas. Uno de los principales cambios aprobados se refiere a la reorganización de las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), que regulan las edificaciones de hasta 14,60 metros de altura. A partir de la sanción, estas unidades se dividen en tres categorías:
- USAB 0: Para construcciones de hasta 9 metros de altura.
- USAB 1: Para edificaciones de hasta 12 metros.
- USAB 2: Con límite de altura de 14,60 metros.
"Los cambios en las alturas de las construcciones mejoran la transición de los centros barriales a los corredores y avenidas, preservando la identidad de los barrios”, destacó sobre estos nuevos ajustes la legisladora oficialista Paola Michielotto, quien respaldó las modificaciones.
Otro de los puntos relevantes es la recuperación de los centros libres de manzana, espacios de suelo verde absorbente que habían sido reducidos con la normativa de 2018. Estos centros están diseñados para mitigar el impacto ambiental de las nuevas edificaciones, promoviendo la absorción de agua y la creación de espacios más verdes.
Además, se eliminaron disposiciones polémicas como la posibilidad de construir edificios sin balcones en zonas residenciales. Esta medida fue valorada como un logro de consenso entre los bloques, ya que la falta de balcones es vista como una reducción en la calidad de vida de los habitantes de estos edificios.
Incentivos para el desarrollo en el sur de la ciudad
Uno de los objetivos centrales del nuevo Código Urbanístico es fomentar el desarrollo en la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires, un área históricamente rezagada en términos de inversión y desarrollo inmobiliario. Para ello, se incorporó una herramienta denominada “capacidad constructiva adicional”, que ofrece beneficios a los desarrolladores que inviertan en proyectos en los barrios del sur, incentivando la densificación de estas zonas.
El bloque oficialista justificó esta medida como un mecanismo para equilibrar el desarrollo entre el norte y el sur de la Ciudad. En ese sentido, la presidenta del bloque UCR-Evolución, Manuela Thourte, señaló: “Se buscó actualizar el Código Urbanístico para lograr un mayor equilibrio entre el norte y el sur de la ciudad”. Thourte también advirtió que en la segunda lectura se buscará proteger a los pequeños y medianos desarrolladores que podrían verse afectados por las nuevas regulaciones.
Las áreas de Constitución y Flores fueron designadas como “áreas de desarrollo prioritario” debido al deterioro urbano que atraviesan. En este sentido, Jorge Macri, durante una intervención en la Expo Real Estate, señaló que "el sur de la Ciudad representa una gran aspiración para quienes viajan muchas horas cada día. Imaginar vivir en barrios como Parque Patricios o Barracas es muy positivo".
También se avanzó en la preservación de espacios verdes, como cuatro lotes localizados en el parque ferroviario de Colegiales, que se mantendrán como áreas protegidas. Esta decisión fue celebrada por varios bloques legislativos, quienes subrayaron la importancia de proteger el suelo absorbente en una ciudad con escasez de espacios verdes.
Un debate marcado por las tensiones
El debate en la Legislatura no estuvo exento de tensiones. Antes del inicio de la sesión, surgieron fuertes desacuerdos en torno a la propuesta de restablecer la obligación de que los edificios de más de 25 unidades cuenten con una vivienda destinada al encargado de la portería. Esta medida, que había sido eliminada del Código en 2018, generó fricciones entre los bloques. Según algunos legisladores, su inclusión encarecería las expensas y complicaría a los desarrolladores. Finalmente, la propuesta fue descartada del proyecto final.
Graciela Ocaña, diputada de Confianza Pública, valoró el proceso de discusión: “Esto es fruto de un reclamo de los vecinos que hace tiempo vienen advirtiendo por el cambio en sus barrios. Destaco la voluntad política de los bloques para encontrar un acuerdo, aunque fue escaso el tiempo de debate”. Por su parte, Claudia Neira, vicepresidenta del bloque de Unión por la Patria, explicó su postura de abstención al afirmar: “trabajamos para enderezar el proyecto remitido por el Ejecutivo, pero muchos de los temas que pedimos no estuvieron en el texto”.
El rechazo más duro provino de La Libertad Avanza. Pilar Ramírez, legisladora de ese bloque, calificó la reforma como “de puras pretensiones” y denunció que “no se puede planificar la Ciudad a las apuradas, sin ninguna visión”. Gabriel Solano, del Frente de Izquierda, justificó su voto en contra denunciando que “este código generará una expulsión del vecino y del trabajador del sur de la ciudad”.
En paralelo, la sesión también aprobó la ratificación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 2/2024, que había suspendido por 180 días los permisos de obra y reformas de proyectos inmobiliarios en la Ciudad, o hasta que se sancione una nueva ley que modifique el Código Urbanístico. Esta suspensión tiene como objetivo garantizar que las nuevas construcciones se ajusten a las modificaciones que se realicen en el CUR.
El proyecto volverá a ser debatido tras las audiencias públicas que se realizarán a finales de octubre, y necesitará una segunda sanción para convertirse en ley definitiva.
