La empresa multinacional de servicios e inversiones inmobiliarias corporativas, CBRE relevó en Uruguay un total de 7,5 millones de metros cuadrados (m2) de parques industriales, logísticos y zonas francas, y destacó el “atractivo” del mercado uruguayo para la instalación de empresas regionales en esas zonas.
En un reporte que publicó la compañía tras el relevamiento del mercado, señaló que los polos logísticos e industriales del país “atraen a las empresas argentinas” y de otros países de la región, debido principalmente a las “facilidades logísticas”, los beneficios impositivos, la ubicación geográfica y la estabilidad económica.
Tras el estudio de mercado, la multinacional indicó que actualmente “el sector se encuentra concentrado en manos de un escaso número de desarrolladores, en su mayoría propietarios de parques industriales” y que el “fortalecimiento de la demanda” de este tipo de espacios logísticos, está generando que los principales parques “tengan una alta ocupación y comiencen a expandirse para sumar más superficie al mercado”.
No obstante, desde CBRE señalaron que los desarrolladores de este tipo de zonas en Uruguay operan “casi en exclusiva bajo contratos built to suit”, es decir, un contrato de arrendamiento a medida, el cual se construye en línea con los requisitos específicos de la empresa a instalarse.
Karina Longo, research manager de CBRE Argentina indicó que mientras que los desarrolladores continúan operando mayormente bajo esa modalidad, “la poca superficie especulativa que se construye apunta a cubrir la demanda de pequeñas y medianas empresas que requieren espacios logísticos de menor dimensión, aunque sin resignar la calidad de los servicios”.
Concentración y consolidación de los parques industriales
Tras el relevamiento de 7,5 millones de m2 de parques industriales y logísticos, y los 2,15 millones de m2 de zonas francas, la multinacional calculó el ratio de consolidación de cada una de estas zonas.
Entre las principales conclusiones, Longo explicó a El Observador que el triángulo conformado por las rutas 101, 8 y 102 “es el que concentra el mayor volumen de superficie, con 4,8 millones de m2 distribuidos en seis parques industriales, de los cuales dos son las zonas francas Parque de las Ciencias y Zonamerica”.
De acuerdo con el reporte, entre ambas “representan el 38% de la superficie de parques industriales de la zona”, con una concentración de espacios logísticos del 25% en el caso de Zonamerica y del 13% en el caso del Parque de las Ciencias.
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La multinacional CBRE calculó el nivel de consolidación de los parques industriales y logísticos del país
CBRE
En torno a la ruta 5 el reporte relevó dos de estas zonas, el Parque Industrial Ruta 5 del Grupo Ras y el Parque Industrial Las Piedras que, en total, reúnen 1,6 millones de m2 , ambos con distinto grado de desarrollo.
En tanto, en el corredor de la ruta 1, CBRE destacó dos parques: Polo Oeste y Zona Franca Libertad y detalló que entre ambos suman 1,1 millones de m2, lo que significa el 15% de la superficie total.
Longo indicó a El Observador que con el propósito de analizar con mayor precisión el mercado de espacios logísticos en las zonas relevadas, crearon un ratio de consolidación que considera la superficie que hace a los espacios de servicios del parque, tales como calles, parkings, espacios comunes, playones de puerto seco de contenedores y automóviles, entre otros.
Además, también considera la superficie construida de espacios logísticos en cada lote ocupado, así como sus playas de maniobras, utilizando el factor de ocupación total (FOT) permitido para cada parque en algunos casos. Como resultado, obtuvieron el grado de consolidación del parque en base a las superficies ocupadas y el número de empresas instaladas.
Al analizar ese ratio —el cual sirve para entender cuánto ocupan los espacios logísticos dentro de cada parque industrial—, Longo señaló que el mayor desarrollo está en el triángulo de las rutas 101, 8 y 102. Allí se concentra la mayor cantidad de parques industriales y además es la zona que reúne el mayor volumen de centros logísticos en términos de superficie, detalló.
Dentro de esa área, Zonamérica concentra el 25% del total, Parque de las Ciencias el 13%, Parque Industrial Zona Este el 9%, Parque Empresarial Camino Ventura el 4%, Parque Industrial Pando el 3%, Roma 101 el 2% y Parque Logístico San Juan el 1%.
Le sigue el corredor de ruta 1, en el cual Polo Oeste tiene el 26% de la superficie total. En este corredor destacan centros logísticos que no pertenecen a un parque industrial, el Polo Logístico Punta Sayago y el Polo Logístico Portuario, que aportan más de 65 mil m2 de inventario, indicó CBRE.
Por otro lado, en el corredor logístico de la ruta 5, el reporte destacó al Parque Industrial Ruta 5, el cual concentra el 9% de la superficie total desarrollada.
De acuerdo con Longo, hay cuatro zonas que tienen posibilidad de ampliar más sus superficies: Zonamerica (232.730m2), Parque de las Ciencias (200.000m2), Parque Industrial Zona Este (200.000m2) y Polo Oeste (100.000m2).
Las perspectivas y oportunidades para 2025
Entre los beneficios de estas zonas, Longo indicó que captan la atención de empresas argentinas y de otras compañías de la región debido a la facilidad que brindan para las conexiones con Brasil, Chile, Argentina y Paraguay, así como también por su cercanía con el puerto de Montevideo.
Además, Longo remarcó como positivo el acuerdo firmado entre Uruguay y Brasil para que la producción de zonas francas entre ambos países se comercialice con 0% de arancel.
"El principal atractivo para las empresas demandantes de espacios logísticos son las ventajas impositivas que ofrece Uruguay para la exportación e importación, fenómeno que ha ganado impulso en los últimos años, y que ha impactado de manera positiva sobre el mercado de inmuebles logísticos e industriales", señaló el reporte.
En tanto, Nicolás Ferrero, sales brokerage consultant de CBRE, manifestó que para este año, las oportunidades "vendrán por el lado de empresas que no pueden continuar ampliando su operatoria en los lugares que ocupan actualmente, lo que podría motivar movimientos corporativos de relocalización”.
Desde la multinacional esperan que en el segundo semestre del año que viene "se finalice la superficie especulativa para renta, que aportará 38.500 m2 al mercado", aunque estimaron que "esa cifra será escasa para atender el nivel de demanda actual".
