No es de extrañar que ahora Madrid busque una salida al problema, con una regulación que busca simplificar la actual delimitando dos zonas: el interior de la M-30, una zona de alta concentración de esta forma de hospedaje, y el exterior de ese anillo de circunvalación.
La decisión viene tras la polémica movida de Barcelona, que dispuso que los pisos turísticos estarán directamente prohibidos desde 2029.
La medida ya desató una batalla legal en la que los propietarios de 1.500 departamentos y 25 empresas reclaman ser indemnizados con 1.000 millones de euros, una cifra que según los que saben, fácilmente podría triplicarse, ya que en Barcelona existen unos 10.000 arrendamientos destinados al turismo.
El impacto de esta modalidad básicamente agudiza un problema preexistente en el mercado inmobiliario: la escasez de oferta.
Las principales ciudades suman casi 400.000 plazas turísticas, muy cerca de las cifras hoteleras. Y debido a su competencia, se estima que se perdió uno de cada tres inmuebles desde 2019.
Entre las principales ciudades turísticas del país, las que mayores incrementos de pisos turísticos registraron respecto al verano pasado son Zaragoza (36,9%), Valladolid (31%), Murcia (28,1%) y Valencia (26,8%), donde la modalidad no estaba desarrollada.
Pero en Madrid, por ejemplo, creció 24,8%. En el caso de Barcelona, fue sólo 8,6% con la nueva normativa de fines de junio.
Golpe al alquiler: en cinco años, el mercado se redujo 33%
En primer término, el fenómeno encareció el alquiler, al que en los últimos años se debió volcar gran parte de los españoles ante el costo de las hipotecas.
El precio de alquilar hoy está en máximos históricos en varias grandes capitales (Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Zaragoza, Málaga).
Incluso, según datos del Consejo General del Poder Judicial, tres de cada cuatro de los desahucios se producen en la actualidad por impago del alquiler y sólo el resto por ejecuciones hipotecarias.
Según el portal inmobiliario Idealista, en sólo cinco años, la oferta de vivienda en alquiler se desplomó un 33%. En el mismo lapso, en cambio, la de alquiler de temporada se triplicó.
También incide el alquiler temporal, una modalidad que quedó fuera de los topes de precio impuestos por la ley de vivienda, a la que recurren muchos propietarios para mejorar la rentabilidad que obtienen de su inmueble cuando se trata de una inversión.
Desde el piso de la crisis, la vivienda se encareció hasta 68%
Así, el valor medio de la vivienda en España se disparó 41,3% desde el mínimo registrado durante la crisis (tercer trimestre 2015) pero todavía no alcanza el techo de la burbuja (cuarto trimestre de 2007), aunque lo separa apenas un 16,6%.
La región donde más se disparó el valor medio de la vivienda nueva y usada respecto a su mínimo postcrisis es la Comunidad de Madrid (68,3%), seguida de Islas Baleares (60,5%) y Cataluña (51,9%).
Sin ir más lejos, hay capitales que ya rompieron la barrera del 2007, incluso con holgura. Es el caso de Palma de Mallorca (10,1%). Málaga acaba de cruzar ese umbral histórico (1,3%). Pero hay otras que están muy cerca de sus máximos: Santa Cruz de Tenerife (3,1% abajo) y Madrid (3,5%).
En especial, cuando la primera vio subir los precios de las viviendas 11,5% interanual en el último trimestre, mientras que en Madrid aumentaron 4,5%.
El ranking de las capitales más caras sitúa a San Sebastián en primera posición (4.268 euros/m2), a bastante distancia de Madrid (3.895 euros/m2), a la que le pisa los talones Barcelona (3.849 euros/m2).
El ritmo trimestral al que vienen encareciéndose los inmuebles respecto a los 12 meses previos oscila en promedio entre 4% y 8%.
Eso no quita que, como ocurrió en este último trimestre, algunas ciudades rompan el molde con incrementos como el de Soria, de 23,2% o por encima del 10%, como en los casos de Santa Cruz de Tenerife (11,5%), Valencia (11,5%) y Málaga (10,9%).
Vuelven las operaciones y la mitad se financia con hipoteca
En lo que hace al nivel de actividad del mercado, las ventas de inmuebles aumentaron un 6,2% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, las 38.061 unidades, de acuerdo al Colegio General del Notariado.
Aquí lo interesante es que después de un 2023 de retracción continua y pareja, este año sólo marzo vio una caída en las operaciones. Y la recuperación en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, que subió 12,2%.
El 52% de las compras de viviendas fueron financiadas mediante un préstamo hipotecario.
Es el rebote de un producto que parecía hasta hace poco extinguido, que habla de un incipiente abaratamiento del crédito y sobre todo, de precios que están cada vez más lejos de la renta del español medio.
