Dr Julio Facal Profesor Adjunto Derecho del Turismo, Facultad de Derecho UDELAR, Profesor Adjunto Licenciatura en turismo CURE, UDELAR, Experto de ONU Turismo, Miembro del Comité de Ética de ONU Turismo, Socio de Yelpo y Facal Abogados.
La reciente promulgación de la Ley 20.380 en Uruguay ha venido a regular una actividad clave para el desarrollo económico del país: la intermediación y gestión inmobiliaria. Esta ley busca formalizar el ejercicio de los operadores inmobiliarios y establecer un marco regulatorio que brinde seguridad jurídica tanto a los profesionales del sector como a los consumidores. La presente norma pretende combatir la competencia desleal y asegurar la transparencia y el cumplimiento de las normativas fiscales y de lavado de activos.
La Ley 20.380 define a los operadores inmobiliarios como personas físicas o jurídicas cuya actividad consiste en mediar, asesorar o gestionar la compra, venta y arrendamiento de inmuebles. La norma también incluye a empresas prestadoras de servicios inmobiliarios turísticos haciendo referencia a las potestades del Ministerio de Turismo en dicha materia.
El principal objetivo de la ley es formalizar esta actividad y asegurar que todos los operadores inmobiliarios se encuentren debidamente registrados en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, administrado por el Ministerio de Educación y Cultura (MEC). Este registro no solo será obligatorio, sino que permitirá un control más eficiente sobre las prácticas del sector, garantizando que los operadores cumplan con sus obligaciones fiscales y de lucha contra el lavado de activos.
La ley declara de interés general la actividad inmobiliaria, reconociendo su relevancia en la economía nacional. Esto se debe a que el sector inmobiliario no solo mueve un importante volumen de capital, sino que también está directamente vinculado a la protección del consumidor y a la seguridad jurídica de los contratos. Este reconocimiento otorga al sector un estatus especial, impulsando su formalización y profesionalización. Es de subrayar la importancia de este aspecto, mencionando que el reconocimiento como actividad de interés general no solo refuerza la imagen del sector, sino que también lo vincula directamente con las normativas de control fiscal y de lavado de activos, áreas en las que el sector inmobiliario ha sido históricamente sensible.
La ley otorga una serie de derechos a los operadores inmobiliarios, incluyendo el derecho a cobrar honorarios por sus servicios, solicitar información sobre los inmuebles, y contratar servicios complementarios para mejorar su actividad. Además, se establece la posibilidad de celebrar contratos asociativos, lo cual permite una mayor flexibilidad para el desarrollo de la actividad comercial. Por otro lado, la norma impone estrictas obligaciones a los operadores inmobiliarios, entre las que se destacan la obligación de actuar de manera profesional, proporcionar información veraz sobre los inmuebles, y cumplir con las normativas fiscales y de protección de datos personales.
Uno de los pilares de la Ley 20.380 es el establecimiento del Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, cuya función es expedir la matrícula a los operadores y supervisar el correcto desempeño de su actividad. Este registro estará bajo la administración de una comisión honoraria compuesta por representantes del Poder Ejecutivo, quienes tendrán la facultad de recibir denuncias, aplicar sanciones y velar por el cumplimiento de las normativas. La formalización del sector, a través de este registro, será clave para combatir la competencia informal y asegurar que todos los actores del mercado cumplan con las mismas obligaciones. Este enfoque está en línea con las demandas del sector, que ha pedido mayor control sobre las actividades informales y una regulación más estricta de la competencia desleal.
La ley prevé sanciones para aquellos operadores inmobiliarios que infrinjan las disposiciones establecidas. Las sanciones pueden incluir desde apercibimientos y multas, hasta la suspensión temporal o definitiva de la matrícula. Las multas varían entre 1.000 y 500.000 unidades indexadas, dependiendo de la gravedad de la infracción. La existencia de un régimen de sanciones claras es un avance importante, ya que dota a la autoridad reguladora de herramientas efectivas para controlar el cumplimiento de la ley y para castigar las prácticas fraudulentas o desleales.
Un aspecto relevante de la Ley 20.380 es su articulación con la Ley 19.253, que regula la actividad turística en Uruguay. Los operadores inmobiliarios que se consideren prestadores turísticos, deberán cumplir con las normativas específicas de ese sector, incluyendo la inscripción en el Ministerio de Turismo. La competencia en el área del turismo es especialmente intensa debido a la proliferación de plataformas digitales que facilitan el alquiler de propiedades. La Ley 20.380, al integrar a los operadores turísticos inmobiliarios bajo su marco regulatorio, busca formalizar este tipo de operaciones y mejorar el control sobre la actividad.
Por otra parte la Ley 20.380 marca un paso decisivo hacia la formalización y profesionalización del sector inmobiliario en Uruguay. Al imponer requisitos claros para el ejercicio de la actividad y establecer un sistema de control eficiente, la norma no solo brinda mayor seguridad jurídica a los consumidores, sino que también fortalece la competitividad del sector. No obstante, los desafíos de implementación serán significativos. La transición hacia un sector formalizado implicará un esfuerzo coordinado entre los operadores inmobiliarios y las autoridades regulatorias. Solo a través de la colaboración y el cumplimiento estricto de la ley se podrá alcanzar el objetivo de tener un sector inmobiliario más transparente, profesional y competitivo.
